Assurances prêt immobilier

Avez-vous contracté une hypothèque? Vous devrez sûrement souscrire une assurance de prêt immobilier, plus connue sous le nom d’assurance emprunteur. Cette pratique, imposée par les banques, n’est pas obligatoire aux yeux de la loi mais elle est indispensable pour les établissements bancaires. Sans cette garantie, ils n’accordent pas d’hypothèque, qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou d’une acquisition.

L’assurance de prêt immobilier permet, en échange de l’encaissement d’une contribution ou d’une prime par l’assureur, de couvrir l’emprunteur dans le cadre d’un éventuel défaut, lorsque ce dernier doit faire face à un événement incertain, une garantie prévue dans le contrat. L’assurance prêt immobilier permet à la banque prêteuse et à l’emprunteur de garantir la restitution du capital emprunté ou la mensualité en cas de décès, d’incapacité temporaire ou totale de travail, pendant toute la durée du prêt. Grâce à l’assurance prêt immobilier, le risque pour la banque ou pour l’emprunteur est intégralement couvert si l’on est dans le cadre des garanties prévues au contrat.

L’emprunteur, dans le cadre de sa recherche de financement, oublie parfois de négocier l’assurance emprunteur auprès de la banque prêteuse. En effet, le coût de l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’au tiers du coût total de l’opération.

Il existe plusieurs types de garanties dans le cadre de l’assurance de prêt immobilier, il existe les assurances de prêt immobilier, comme l’assurance décès, invalidité et incapacité de travail ou encore la convention AERA, destinées aux personnes atteintes ou ayant été atteintes de maladies graves. Ce contrat d’assurance-crédit doit être soigneusement étudié avant de le contracter.

En revanche, l’assurance de prêt peut également être envisagée pour le crédit à la consommation. Dans ce cas, il n’est pas obligatoire et l’emprunteur peut le choisir. Il constitue donc une sécurité supplémentaire dans le cadre d’un prêt personnel ou d’un crédit travaux, puisqu’il permet, par exemple, de rembourser à la place de l’assureur si l’assureur est en arrêt maladie.

Enfin, vous devez faire attention à plusieurs points dans le choix de votre assurance emprunteur, comme la durée déductible qui est liée à toutes les garanties, les délais de grâce. Prêter attention à tous ces points est essentiel pour une bonne compréhension de votre assurance emprunteur.

La période d’attente est la période pendant laquelle la couverture des sinistres n’a pas lieu en vertu d’une garantie écrite. L’emprunteur n’est alors pas couvert et ce n’est qu’à l’issue de cette période qu’elle entre en jeu, ceci pour une durée minimale d’environ un mois et pouvant aller jusqu’à 180 jours. Le délai de grâce est non négociable, puisqu’il est inclus dans les conditions générales du contrat d’assurance prêt hypothécaire.

Le délai de grâce est une période pendant laquelle un emprunteur n’est pas couvert par son assurance. Celle-ci débute au moment de la déclaration du sinistre et est généralement de 90 jours. Toutefois, cette durée peut varier selon les clauses du contrat d’assurance prêt immobilier. Si la garantie est acquise pendant cette période, seul le lendemain l’assuré aura droit à une indemnisation.

Quelles sont les garanties de l’assurance emprunteur ?

L’assurance-crédit offre plusieurs garanties, certaines obligatoires, d’autres facultatives, qui couvrent divers risques. Parmi ces garanties :

Garantie décès : correspond à l’une des deux garanties minimales contractées dans un contrat d’assurance de prêt. Elle intervient lors du décès de l’un des emprunteurs. Dans ce cas, le bien est directement versé par l’assurance prêt immobilier à la banque et sera ensuite légué aux héritiers.
Garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : correspond à la deuxième protection minimale contractée dans un contrat d’assurance de prêt immobilier. Elle intervient dans le cas où l’assuré se trouve en situation d’invalidité permanente et absolue. De la même manière, si cette situation vous oblige à cesser votre activité professionnelle, la compagnie d’assurance de l’emprunteur se charge de rembourser la totalité du capital en attente de remboursement (le montant du prêt qui reste à rembourser).

C’est donc une garantie pour l’emprunteur qui assure que son prêt sera toujours remboursé et pour le prêteur qui assure pour sa part qu’il continue à percevoir le remboursement des sommes prêtées. Concernant cette garantie, les offres d’assurance débiteur présentent peu de différences entre elles. Seules les exclusions de garantie, censées être minimales pour offrir une couverture de qualité, peuvent différer selon les contrats.

Garantie Invalidité Totale de Travail / Invalidité Totale Permanente (ITT/IPT) : dans la plupart des cas elle est obligatoire dans le contrat de prêt, bien que certains organismes ne la proposent qu’en option. La garantie incapacité de travail intervient si l’emprunteur est victime d’un accident ou est atteint d’une maladie qui l’empêche d’exercer son travail. Dans ce cas, l’assurance couvre le remboursement du prêt en cours pendant la durée de l’interruption de travail.

Cette garantie comprend une franchise d’intervention à partir de laquelle l’assurance prêt immobilier commence à couvrir les échéances du prêt. Information essentielle avant souscription, cette norme est généralement de 90 jours sur le marché de l’assurance crédit immobilier, mais il en existe des plus courtes et des plus longues.

La nature de cette garantie peut également être « forfaitaire », c’est-à-dire que toute la durée assurée du prêt est couverte en cas d’accident, ou « compensatoire » lorsqu’elle porte sur le montant maximum souscrit mais limite la couverture au sinistre. revenus subis par l’assuré. Il existe des variantes de ces contrats d’indemnisation, ceux-ci offrent une indemnisation minimale mais sont tout de même moins efficaces que les contrats au forfait, qui couvrent la mensualité garantie dans tous les cas. Enfin, les offres d’indemnisation sont celles qui présentent le niveau de garanties le plus bas quelles que soient les tranches souscrites. Pour rappel, ceux-ci sont effectifs lorsqu’un prêt est contracté par au moins deux co-emprunteurs et que l’assurance couvre chacun d’eux séparément. Les frais d’assurance sont alors la partie que chacun devra retourner au prêteur. Il correspond donc à la part qui sera prise en charge par l’assurance, en cas de décès ou d’invalidité de l’un des emprunteurs. Le total de ces frais d’assurance doit être au moins égal à 100% du montant du prêt.

Il faut aussi être attentif à la définition même de la notion de handicap. En fait, il existe deux définitions de cette garantie : « l’incapacité d’exercer sa profession au moment du sinistre » et « l’incapacité d’exercer toute profession au moment du sinistre ». La deuxième définition est plus restrictive et ne protège pas les assureurs de possibilités très différentes de refus de couverture. Le degré d’incapacité requis et le mode d’évaluation de cette incapacité constituent, avec les périodes non couvertes au cours du contrat, les caractéristiques ultimes de cette garantie.

La couverture en cas de perte d’emploi ou de chômage est la couverture la moins fréquemment souscrite. Selon l’observatoire de l’assurance prêt immobilier BAO, elle ne représente que 5% des dossiers de crédits contractés et est encore plus rare lorsqu’elle est inscrite comme obligatoire dans l’offre de prêt. Grâce à cette garantie, qui couvre souvent 2 ans maximum, l’assureur prend en charge une partie ou la totalité des mensualités de prêt pendant la durée du chômage de l’emprunteur.

Attention cependant car la garantie est assortie d’une période déductible pour prendre effet. Elle définit que la perte d’emploi survenant dans les 12 mois suivant la signature du contrat d’assurance emprunteur ne sera pas couverte.

L’assurance revente est une garantie qui peut être incluse dans le contrat d’assurance de prêt, lorsque l’emprunteur, en situation financière difficile, est contraint de vendre sa maison. Dans ce cas précis, pour couvrir la dépréciation du bien, l’assureur rembourse tout ou partie de la perte de valeur du crédit immobilier. En règle générale, cette couverture est d’environ 20% du prix d’achat du bien, dans la limite de 50 000 euros.

Comment choisir son assurance emprunteur ?

Pour choisir votre garantie d’assurance emprunteur, vous devez prendre en compte les exigences des banques. En fait, ceux-ci font la distinction dans la nature du financement. S’il s’agit d’un prêt pour un investissement locatif, l’établissement bancaire est réputé mieux protégé avec les revenus locatifs. Elle ne demande donc que des garanties de décès et de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Quand il s’agit d’acheter une maison, c’est différent. Qu’il s’agisse d’un logement occupé ou non, d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, les banques demanderont des garanties décès, PTIA, invalidité permanente totale (IPT) et incapacité temporaire de travail (ITT).

Cependant, ces deux derniers peuvent être cédés directement par les banques lorsqu’elles disposent de leur propre assurance. Toutes deux liées à l’exercice d’une activité professionnelle, elles ne sont donc pas applicables dans le cas précis où l’emprunteur est retraité ou inactif ou en recherche d’emploi. Pour ce dernier cas, les garanties ne sont pas imputables tant que vous n’avez pas retrouvé une activité professionnelle.

Gardez à l’esprit qu’aujourd’hui, grâce à la délégation d’assurance, vous disposez d’un choix plus large d’assurance de prêt immobilier. En effet, cette technique vous permet de souscrire une assurance de prêt auprès de l’assureur de votre choix. Avec des tarifs souvent plus attractifs que ceux pratiqués par les banques, les assureurs tentent d’attirer de nouveaux clients. C’est dans ce cadre que vous pouvez concourir et ainsi obtenir un taux d’assurance de pret plus bas avec des garanties personnalisées selon vos besoins.

Qu’est-ce que la convention AERAS ?

La convention AERAS, acronyme de « S’Assurer et Emprunter avec Risque de Santé Aggravé », vise à faciliter l’accès au crédit, mais aussi à une bonne assurance pour les personnes qui sont touchées, ont été touchées ou seront touchées par des maladies graves. Cet acronyme signifie s’assurer et emprunter avec risque de santé aggravé. Au total, on estime qu’environ 10% des demandeurs de crédit sont touchés par ces maladies graves chaque année.

Cet accord, lancé en 2007 et révisé en 2015 après la mise en place d’un « droit à l’oubli », est exigé par les banques et établissements de crédit pour garantir le remboursement de leur capital. Il s’agit, sous certaines conditions, des prêts personnels (prêts immobiliers et certains crédits à la consommation) et des prêts professionnels (prêts pour l’acquisition de locaux et d’équipements).

Quelles sont les principales mesures de l’accord AREAS ? Grâce à la mutualisation des risques. L’assurance et la banque financent conjointement le système de mutualisation des risques, réduisant ainsi le coût des surprimes pour les personnes présentant un risque aggravé de santé qui souhaitent obtenir un crédit immobilier. Ce dispositif de plafonnement libère les ménages modestes des primes supérieures à 1,40 point TAEG. A noter également que pour les jeunes emprunteurs de moins de 35 ans, la prime pour les crédits immobiliers à taux zéro est assurée par l’assurance et la banque.

Comment calculer le coût de son de son assurance emprunteur ?

Le coût de l’assurance débiteur varie selon le profil du débiteur, mais aussi selon le type de contrat choisi. Le coût variera également en fonction des garanties choisies dans le contrat d’assurance-crédit. Ainsi, des garanties facultatives telles que la garantie incapacité de travail peuvent augmenter le prix de l’assurance.

Le montant des primes d’assurance varie également en fonction de l’organisme qui assure l’emprunteur. Un assureur spécialisé est généralement beaucoup moins cher qu’une banque de dépôt qui propose son contrat groupe. Assureurs spécialisés tels que Suravenir, Afi-Esca, Metlife, Cardif, NaoAssur, Alptis, Mutlog, Aviva, Premavals, etc. ils appliquent généralement un TAEG de 0,04 %. En revanche, les banques traditionnelles proposent des taux moyens de 0,38% avec leur assurance. Au final, l’emprunteur peut économiser jusqu’à 15 000 euros !

Ce taux, qui influence le coût du crédit, dépendra donc de chaque banque et compagnie d’assurance. Ils prennent en compte divers critères tels que l’âge du souscripteur, son état de santé, les risques selon les activités pratiquées (sport), le montant du prêt, etc.

Par exemple, l’emprunteur est souvent tenu de remplir un questionnaire médical. Cette obligation préalable relative à votre état de santé est plus communément appelée « déclaration de bonne santé » et aura tendance à se traduire par une prime d’assurance plus élevée pour un emprunteur qui fume. De même, les non-fumeurs, ayant un risque moindre de maladies respiratoires ou de décès par cancer du poumon, bénéficient d’une réduction de prix.

En général, cette prime d’assurance débiteur est calculée en fonction du capital accordé ou du montant restant dû. Dans ce dernier cas, il sera donc différent année après année, réduisant le capital restant à restituer.

L’âge de l’emprunteur est également un facteur à prendre en compte lors du calcul de la prime. En effet, un assuré âgé devra faire face à des primes élevées durant les premières années de remboursement. Ensuite, ils diminueront.

Pour réduire le coût de l’assurance crédit immobilier, l’emprunteur peut négocier une durée déductible plus longue (période pendant laquelle aucune garantie ne couvre l’emprunteur). Avec un terme plus long, la prime sera plus faible.

Pourquoi déléguer son assurance emprunteur ?

Autre moyen, plus utilisé, de réduire le coût des assurances : la délégation d’assurance. Il suffit alors de souscrire une assurance prêt immobilier auprès d’un autre établissement bancaire, en optant toutefois pour un contrat qui présente un niveau de garanties et d’exigences similaires ou supérieurs à ceux du contrat de la banque de l’emprunteur (article L.312-9 du loi Lagarde portant réforme du crédit à la consommation), avec un assureur concurrent immatriculé à l’ORIAS (Organisme pour l’immatriculation des intermédiaires d’assurance). La banque ne pourra alors pas refuser et les conditions proposées pour le crédit resteront inchangées.

Entre ces deux organismes, les tarifs sont si compétitifs que les économies sont importantes. En outre, la contribution d’assurance est réévaluée en permanence en fonction du capital restant dû. Elle aura donc tendance à diminuer avec le temps, alors que lorsque l’assurance débiteur est contractée avec le contrat collectif de la banque, la prime est fixe et immuable pendant toute la durée du prêt. Une méthode à prendre en compte quand on sait que ces fameuses conventions collectives continuent de se diffuser majoritairement.

Ce principe d’équivalence que les banques doivent respecter est très important. En pratique, il semble difficile de juger de l’équivalence des garanties d’un contrat d’assurance débiteur puisque deux contrats ne peuvent jamais être totalement identiques. Et puisque les banques sont juges et parties à cette évaluation, il est indispensable que l’emprunteur définisse certains critères déterminants.

Depuis le 1er mai 2015, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a établi une grille de 18 critères sur laquelle est censée se fonder la comparaison de deux contrats. C’est donc sur ces critères que la banque peut rejeter un contrat de délégation. Il faut en sélectionner 11 sur une feuille standardisée pour définir grossièrement ce principe d’équivalence. Une mesure entrée en vigueur le 18 octobre 2015, qui doit permettre à l’emprunteur d’être dans de meilleures conditions pour passer par une délégation d’assurance, et donc, de réaliser certaines économies.

Que faut-il savoir sur loi Lagarde ?

Cette loi du 1er juillet 2010, qui porte le nom de l’ancienne ministre de l’Economie et des Finances, Christine Lagarde, vise à transposer une directive européenne sur le crédit à la consommation. Ainsi, en septembre 2010, plusieurs amendements ont été votés sur l’assurance crédit immobilier. Cette loi a pour but de protéger les consommateurs des abus et excès, de simplifier certaines démarches et surtout de favoriser la concurrence entre les différents assureurs.

Les principaux articles liés à l’assurance crédit immobilier établissent les principes du libre choix de leur assureur pour les emprunteurs, mais aussi la délégation d’assurance, sous réserve que la garantie apportée soit au moins équivalente à celle proposée par le prêteur (principe d’équivalence). Dès lors, ce dernier ne peut plus modifier les conditions du taux du prêt même si l’assurance choisie offre des garanties supérieures. Vous devez également envoyer les motifs par écrit, en cas de refus des garanties de l’autre contrat d’assurance.

Ainsi, cette loi a abrogé la disposition législative qui permettait auparavant aux banques, lors de la souscription d’un crédit immobilier, d’exiger des emprunteurs qu’ils contractent l’assurance débiteur qu’ils commercialisaient. De plus, elle renforce également la transparence sur le prix de l’assurance-crédit en obligeant les assureurs à afficher le prix en euros par mois, notamment dans la publicité.

Comment changer d’assurance emprunteur grâce à la loi Hamon ?

En 2014, la loi Hamon est entrée en vigueur, du nom du ministre délégué à l’Economie sociale et solidaire de l’époque, Benoît Hamon. La loi Hamon a été promulguée le 17 mars 2014 et est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Elle complète la précédente loi sectorielle, la loi Lagarde.

Aussi appelée Loi de la consommation, cette réforme juridique donne désormais beaucoup plus de liberté dans le choix d’une assurance-crédit. L’objectif, développer la concurrence pour faire baisser les prix des assurances. La grande nouveauté de la loi Hamon, c’est surtout qu’elle donne la possibilité aux emprunteurs de changer d’assureur. Il est désormais possible de résilier votre contrat d’assurance dans les 12 mois suivant la souscription ou de renégocier votre assurance de prêt. Seule obligation, la nouvelle assurance doit couvrir au moins les mêmes garanties que l’assurance du prêteur.

La loi Hamon n’est pas la seule loi qui tourne autour de l’assurance emprunteur. Datée de 2010, la loi Lagarde garantit la liberté de choix de l’assurance de l’emprunteur, dès lors qu’elle respecte le principe d’équivalence avec le contrat bancaire. Le banquier n’a alors pas la possibilité de rejeter ou de modifier des éléments figurant dans le crédit. Depuis six ans, la tendance va dans le sens de cette loi, car de plus en plus d’emprunteurs choisissent l’assurance emprunteur étranger au sein de leur banque.

Parallèlement, la loi Chatel de 2011 permet de changer d’assurance à la date anniversaire du contrat. Pour en bénéficier, le principe d’équivalence des garanties doit également être respecté et l’emprunteur doit notifier au moins 2 mois avant la fin du contrat qu’il souhaite changer d’assurance de prêt immobilier.

Toujours depuis le 1er octobre 2015, une nouvelle mesure a été lancée pour faciliter la délégation et la comparaison des assurances. Par conséquent, toutes les banques sont censées attribuer aux emprunteurs une fiche standardisée. Celui-ci doit comprendre des informations telles que le coût de l’assurance liée au prêt immobilier, mais aussi la liste des garanties exigées. Ces fiches sont particulièrement utiles en matière de délégation d’assurance emprunteur car elles permettent de comparer toutes les offres de manière plus transparente.

Pourquoi une fiche d’information pour l’assurance emprunteur ?

Les tarifs de l’assurance-crédit correspondent au coût annuel de l’assurance du débiteur. En général, ils sont calculés en fonction du montant initial du crédit.

A compter du 1er mai 2015, un arrêté du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a imposé l’établissement d’une fiche d’information standardisée, qui reprend les garanties minimales en assurance-crédit (appelée aussi Liste des lieux). Il est le fruit d’une concertation entre le CCSF, les assureurs, les banquiers et les associations de consommateurs. Cette nouvelle réforme est pleinement appliquée depuis le 1er octobre 2015.

Concrètement, l’entité qui propose l’assurance-crédit doit choisir 11 des 18 critères possibles auxquels doit se soumettre une délégation d’assurance. Ainsi, l’assuré peut changer d’assurance prêt immobilier s’il le souhaite, dans un délai de 12 mois à compter de la signature du contrat. Pour cela, vous n’aurez qu’à respecter les conditions indiquées dans ce dossier standardisé. Le cas échéant, le banquier a la possibilité d’ajouter 4 critères supplémentaires à la garantie perte d’emploi.

Ce formulaire permet donc d’assurer le principe d’équivalence dans la délégation de l’assurance débiteur. Elle permet également de mettre en place une plus grande transparence et de simplifier les procédures, là encore dans l’intérêt des assurés.

Quel emprunteur est concerné par la loi Sapin II ?

Dans le cadre de la loi Sapin 2, l’Assemblée nationale avait adopté un article relatif à la résiliation annuelle des contrats d’assurance emprunteurs. Ainsi, une des mesures du texte prévoyait la possibilité pour les clients de résilier leur contrat d’assurance après la première année du prêt, et à chaque date anniversaire du contrat, sous réserve du principe d’équivalence.

Mais quelques semaines plus tard, le Conseil constitutionnel censure cette disposition pour vice de forme. En effet, les Anciens considéraient que cette disposition était contraire à la nature du texte initial et qu’elle contredit l’esprit de la loi.

Cependant, il y a eu une nouvelle tournure des événements. Cette mesure vient d’être votée, le 17 janvier 2017, par les sénateurs et députés en commission paritaire mixte : la possibilité pour les emprunteurs de renégocier leur contrat d’assurance sur toute la durée d’un crédit immobilier sera donc mise en place. Elle sera donc systématiquement appliquée aux offres de prêt émises après la publication de la loi. De plus, à compter du 1er janvier 2018, elle s’appliquera également à tous les contrats d’assurance prêt hypothécaire en cours.

Grâce à ce nouveau principe, les emprunteurs pourront renégocier leur assurance de prêt au-delà des douze premiers mois du prêt, précédemment accordés par la loi Hamon. L’objectif de cette mesure est, encore une fois, d’assurer une plus grande concurrence sur ce marché, ce qui permettra aux consommateurs de réaliser de belles économies.

Comment diminuer son taux d’assurance emprunteur ?

Les tarifs de l’assurance-crédit correspondent au coût annuel de l’assurance du débiteur. En général, ils sont calculés en fonction du montant initial du crédit.

Si un particulier emprunte une somme de 200 000 euros sur une durée de 20 ans et souscrit à une assurance emprunteur au taux de 0,5 %, cela signifie que la somme annuelle de son assurance prêt représente 0,5 % du montant initial de son prêt. En un an, le montant de vos primes d’assurance s’élèvera à 1 000 euros, soit un total de 20 000 euros pour les 20 ans de remboursement.

Le profil de l’emprunteur est également déterminant pour déterminer le taux qui est appliqué à son assurance-crédit. En effet, la compagnie tient compte de l’état de santé de l’assuré, de son âge, des risques qu’il encourt ainsi que du montant de son crédit pour établir le tarif de son assurance de prêt. Pour être sûr d’obtenir une assurance au meilleur prix, il convient de comparer les offres du marché avant de choisir, grâce aux baromètres tarifaires par exemple.

L’emprunteur peut consulter le taux proposé par les différents établissements, et choisir celui qui correspond le mieux à son profil. Le taux moyen (TAEG) du crédit est indiqué et il est comparé à celui des établissements bancaires traditionnels. Le coût total du crédit est également indiqué. Surtout, l’emprunteur peut découvrir les économies réalisées en passant par l’un de ces organismes, par rapport à passer par une banque traditionnelle. Le rôle du courtier est également de négocier des tarifs préférentiels pour tous ses clients et de les orienter vers les offres les mieux adaptées à leur profil.

Si le calcul d’une assurance crédit immobilier par comparaison vise à déterminer le coût de l’assurance emprunteur, l’emprunteur peut aussi aller plus loin, en comparant toutes les offres du marché en termes de services et en soulevant les questions qui se poseront. vous aider à choisir une assurance prêt hypothécaire. Si les garanties sont activées, y a-t-il un délai d’attente ? Quelle est la répartition du risque entre les co-emprunteurs ? Quelle est la limite de remboursement ? Des exclusions sont-elles prévues dans le contrat ? Le questionnaire médical est-il fourni ?

Passer par un courtier en crédit immobilier, c’est la sécurité de passer par un spécialiste qui maîtrise tous les processus de financement, mais aussi toutes les procédures d’édition des offres de prêt et des produits du marché. Son expérience nous permet de vous accompagner dans la mise en place de votre assurance de prêt ou dans le changement de votre assurance de prêt par délégation d’assurance.